大栅栏更新计划

 
Web Pic & Diagrams.jpg
 

大栅栏更新计划于2011年启动,是在北京市文化历史保护区政策 的指导和西城区区政府的支持下,由北京大栅栏投资有限责任公司作为区域保护与复兴的实施主体,创新实践政府主导、市场化运作的基于微循环改造的旧城城市有机更新计划。

作为北京老城区内保留相对完整的历史文化街区之一,和北京其他旧城区一样,大栅栏的保护、整治与复兴面临着种种难题:人口密度高、公共设施不完善、区域风貌不断恶化、产业结构亟待调整,复杂严格的历史风貌保护控制,无法成规模的进行产业引入,难以找到一种合适的路径引导在地居民参与改造,没有形成有效运作模式支撑区域保护与发展。改善民生、社区共建、风貌 保护、城市可持续发展之间的矛盾在很长一段时间内难以取得平衡——这也使得原住民在保护和发展区域过程中缺乏主动性,区域本已落后的生活、社会与经济环境条件继续恶化。

在此背景下,亟需采取一种新的模式对大栅进行保护与更新。新模式的重要特点之一,即改变“成片整体搬迁、重新规划建设” 的刚性方式,转变为“区域系统考虑、微循环有机更新”的方式 进行更加灵活、更具弹性的节点和网络式软性规划,视大栅栏为互相关联的社会、历史、文化与城市空间脉络。散布其间的院 落、街巷,按照系统规划、社区共建的方式进行有效的节点簇式 改造,并产生网络化触发效应,不同节点的改造形成节点簇、逐步再连成片。这样不仅可以尊重现有胡同机理和风貌,灵活的利用空间,更重要的是,将“单一主体实施全部区域改造”的被动状态,化为“在地居民商家合作共建、社会资源共同参与”的主动改造前景,将大栅栏建设成为新老居民、传统与新兴业态相 互混合、不断更新、和合共生的社区,复兴大栅栏本该有的繁荣景象。

大栅栏项目@2014威尼斯双年展


历史沿革

 

建成环境及保护

 

大栅栏跌宕起伏的六百历史中, 承载了从明清到民国, 建国初期到改革开放后的不同建筑类型。旧城并不是一成不变的,大栅栏的建筑形态和功能通过不断的新陈代谢, 积累和变化,呈现出从传统砖木结构建筑到七十年代砖混结构的厂房,各式商铺、住家、仓库混杂并存独特现象。

history.jpg
history2.jpg
 

大栅栏商业生态现状及方向

Commercial .jpg
Commercial 2.jpg
 
  组织空间关系而非业态类型   综合前面对标签的评分、对不同业态所拥有的标签综合评分,在 图谱上反映的是节点簇中不同业态之间的关系。A类商业同时拥有“在地专家”“独立文化圈”“文化游客”“另类文艺”4个 标签,位于节点簇的核心位置,表明这是一个节点簇的关键节 点,围绕它的其他几个业态相互共享部分标签相互有关联,同时它们有都和关键节点有关联。

组织空间关系而非业态类型

综合前面对标签的评分、对不同业态所拥有的标签综合评分,在 图谱上反映的是节点簇中不同业态之间的关系。A类商业同时拥有“在地专家”“独立文化圈”“文化游客”“另类文艺”4个 标签,位于节点簇的核心位置,表明这是一个节点簇的关键节 点,围绕它的其他几个业态相互共享部分标签相互有关联,同时它们有都和关键节点有关联。

项目历经多项步骤来选定。首先通过一个涵盖消费群体、产 品/项目、文化和地点的主题象限来检测用新入驻的项目和 已有的项目。此评估方法,创建了可以用于比较不同的方案 的度量方式,使我们能够尽可能客观地评价哪些商业或活动 对区域最有利。为了体现业态之间的关联性和相互依存度。 我们将不同标签之间的联系强弱进行了进一步分析。通过常 识,我们可以推断标签“文化游客”自然会被标签”独立文 化圈”吸引。因此拥有这两种标签的业态就有了相互依存和 支持的关系,将它们在节点规划中的位置靠近,就能更好地 利用这种关联性,并促进节点簇的生长。

Commercial 3.jpg
 

 节点规划

Web Pic & Diagrams3.png

大栅栏文化、社会、经济血脉及空间结构的保护与更新

大栅栏跨界中心

所有的知识库可以以共同的目标被共享和利用。该平台将积极主动地找到最佳的合作伙伴去解决特定的问题。大栅栏平台便是这 样一个平台,收集和集中这些信息,并为这一目标的达成而实施,平台开放给任何对大栅栏未来有兴趣的人。 实施主体和规划者像商业、政府和社区一样都拥有自己的信息及诉求。从某种程度而言,如政策所规定的,每一个参与方都直接 参与其中且具有相同的最终目标,并非是投机性的。一旦投机性 和不可持续的力量被移除,这个目标可以以两种形式非常简明陈述:一,建筑和房屋的质量有待提高;二,作为区域的一种传 统文化特质,无论是有形的和无形的,需要被视之为城市文化资产。每一方都心知肚明其在这一过程中所能发挥的最佳效果,尽管效果和认识可能仅仅是是非常有限的。达成这些效果所承担的责任可能会引发这样的问题,如果效果与认识不能有机结合,不出意外,平庸主义会是最终结果。 这些文化资产并没有丰厚到去运用它缺乏的知识库和技能来与 它一贯的合作伙伴进行交易。拥有这些能力的替代合作伙伴并不少见,但确实需要仔细核实。我们很难按照常规的做法找到这些替代的合作伙伴,也不具备企业结构和文化与这些替代合作 伙伴合作。

platform.jpg

三个行动

三个阶段

大栅栏文化、社会、经济血脉及空间结构的保护与更新

 

3 phase.jpg

大栅栏更新计划包括了三大主要行动,分为三个有所重合的阶段展开: 身份形象,即建立大栅栏作为北京独特社区形象,从而让本地商业受 益,并在本地居民心中形成良好印象。城市策展,即谨慎地呈现当地 新的商业和活动从而支持并影响大栅栏发展的方向。协调管理,即对 新项目给予的支持,无论是那些即将进驻当地或已经从本地项目资源 发展的;还有利用城市政策从上至下,反思区域过度商业化和旅游业 化的问题。 这三大行动会通过三个主要阶段,以不同的强度开展。首先是试点示范 期,然后是新社区共建,最后达到这个过程在整个区域的广泛应用。

3actions.jpg
 

身份形象

vi.jpg

map application

虽然该地区是历史厚重,但它同样也是充满活力的。在早期举办的讨论当中,有来自市政当局的代表曾经建议把整个区域规划成为一个博物馆。显然,这对于大栅栏的居民以及其他北京的人口来说不算是一个高明的主意,大栅栏是老城区少数随着 社会变化而确实发展的部分之一。我们建 议可以在整个区域以数字化的方式添加一 层历史信息和语境,而不是将街坊邻里简单地置于玻璃之下。手机App和纸质地图可以作为此层面来采用,博物馆、指示、 活动、购物和用餐等作为其他的层面。观众可以有选择第看他们希望看到的那一 层,这样一来,我们和仍然是大栅栏地区重要经济驱动之一的游客有了关联,并不干预而是鼓励包括北京人及更多的游客以 自己的目的来探索该地区。

dashilar map

大栅栏视觉系统是区域全面振兴战略的一部分,我们认为它是其成功的关键并在早期的过程中已经实现。我们的目的是要给现有业务以及促进经济活动的新业务来提供的资产。视觉系统的功能是作为一个公开资源的平台来满足商业自身的需要。经过广泛的研究和磋商,日本设计师原研哉 作为总监的日本设计中心同意设计视觉系统。

该地区由一些错综复杂的小胡同组成,极易迷路。因此对于视觉系统而言,一个非常实用的需求就是给初来乍到人们进行区 域内部导航。于是原研哉在视觉系统中体 现了此功能,使该地区的地图成为了主要的视觉元素。地区标志也是由地图衍生 的。

bjdw & events

过去几年大栅栏主办了多个活动来改变公 众对区域的既有印象。其中最大型的便 是从2011年开始每年一次的北京国际设计 周。在创意社区以及更广阔的商业领域迸发了更多元的兴趣,在大栅栏合作、商业 和艺术项目上产生了重大的投资意向。所有这一切都吸引着更多的游客以及北京本地人来到大栅栏。

 

 

 

dashilar.org / dashilar app

方网站对商家和游客来说将是大栅栏一个重要的介入点。大多数情况下,这可能是人们第一次有系统地接触、了解今天的大栅栏,所以,保证网站上的信息清晰易懂,是非常重要的。 手机应用软件的互动地图是众多其他功能的基础。大栅栏的胡同错综复杂,吸引游客和消费者深入腹地去寻找商家和景点难度很大,互动式地图可以把这个难题转变为有趣的挑战并有效地解决。如同随身携带私人美食/购物/历史专家进行大栅栏胡同深度游,摆脱了传统的挥小旗的旅游团的单一选择,无论是北京本地人还是外地游客,都可以根据自己的喜好,找到最新最棒的大栅栏。随着科技的发展,我们的生 活一步一步地进入了扩增实境的时代,全新的用户体验不可或缺。

 
city curation.jpg

城市策展

在这种方式中,我们可以激活这些节点使得其在更广泛 的领域内产生一个辐射效果。

传统的生活和节奏,还有那些规模较小而又相当精致的家庭商业并不需要完全被豪华公寓和跨国连锁商店取代。对大栅栏来说,任务是重新回顾其过去,将其看做多样而又相互依赖的商业和人 的混合,有新的也有老的,从而让大栅栏回归原有的繁荣和传统的活力。城市策展是于已经腾退的资产空间,通过在大栅栏城市肌理中嵌入选定的方案和活动的方式去进行利用。在这种方式 中,我们可以激活这些节点使得其在更广泛的领域内产生一个辐射效果。 项目通过场所营造启发和定量分析的关键标准来选定。潜在的入驻项目通过一个涵盖客户、产品/项目、文化和地点的主题象限 来被检测,并与类似或竞争的方案进行比较。此评估方法,创建了可以用于比较不同的方案的度量方式,使我们能够尽可能客观 地评价哪些产业或活动对区域是最有利的,并且避免遭到任人唯亲的猜疑。 另一个方面的考虑是如何使新入驻的商业更好地融合,并且帮 助当地的社区。我们的意图不是让其与已有的商业去竞争,这 样会两败俱伤。相反,我们希望新入驻的商业去配合互补或激励现有的商业。 取代刺激性竞争,新入驻的商业应该作为“最佳实践案例”使得已有的商业有机会借鉴学习,从而看到他们自己的新机遇。对于作为服务供应商身份新入驻的商业,应鼓励他们给周边邻居提供负担得起服务,从而激励已有商业作出变化和实验性探索。

 

协调管理

management.jpg

地方和国家政府部分所拥有的大量可用于文化或社会活动的经费,特别是在像大栅栏这样的地区。可惜的是,获得这笔资金要经历一个非常繁琐的过程,并且需要非常具体详细的商业计划。这种情况下,通常是大型企业或政府组织来作为这些资金的领取者。

与我们一起工作并依靠“节点计划”的文件作为支持,使得小企业和活动得以从政府获得相应经费支持。以这种形式改造老建筑将会更有帮助,且相较于以往依靠开发商或其他大型国有机构的保护更新模式也会得到更多的赞同。

这种节点模式是与以往中国城市开发普通模式的一种背离,因此在实践过程中我们需要采取许多变化调整。这不是一件可以快速实施的事情,需要所有参与方的妥协。平台的作用是以“节点计划”能实行的方向去边缘化一切行为,使之有效地执行计划本身。

协调管理也可以被划分为两种主要的方式:首先是入驻商业和实施主体之间的协调,其次是节点项目中参与群体的沟通性和包容性。

这片区域显然缺少一些重要的基础设施来吸引商业入驻。因此可以以 两种形式从实施主体获得支持,其一是对资产空间进行改造所获得的工程补贴,其二被并评为“最佳实践范例”商家或“A类型”业态的租金折扣。虽然这些商业可能不能够支付与市场水平相应的租金,但我们相信,最终的效果将是以增加租住量并通过支持去补偿较低的租金收入。此外,理论上投资的比例通常可以从收购资产中获得,可目前的腾退补偿成本如此之高,难以获得显著的收入回报。

比起实施主体一般的招商开销,这种支持进驻商家的方式可以是非常便宜的。但仍需要协调沟通来让实施主体确认每个具体商业方案将给区域带来的益处。同时,此过程中,希望进驻的商家也需要清楚了解获得租金折扣支持所需付出的责任。

 

 

大栅栏领航员

 

作为大栅栏更新计划中的一个长期项目, “大栅栏领航员”由北京大栅栏投资有限公司与北京设计周共同主办,通过设计征集的方式,尝试解决在区域改造过程中的一系列公众难题,形成实践试点,用创造性思维和设计面对挑战,通过示范激活,给大栅栏及内部社区带来直接积极的改变,推进本地居民及商家参与地区共建。

北京设计周